EL CONDOMINIO Y LOS CONDÓMINIOS

¿Cuándo pertenece una vivienda el régimen de condominio?

Un condominio es un inmueble que pertenece a varios dueños, quienes tienen derecho exclusivo sobre su casa y, a la vez, son copropietarios de los bienes y áreas comunes.

Vivir en condominio tiene grandes ventajas. Entre las principales se encuentran la seguridad, la limpieza y el orden, que sólo se logran por acuerdo entre todos los condóminos; sin olvidar los beneficios de la repartición de gastos y el uso de áreas comunes.

En otras palabras, es un conjunto integrado por diferentes viviendas, construidas en forma vertical, horizontal o mixta en donde se comparten derechos y obligaciones entre los vecinos de Jardines de San Miguel III, apegado a la ley de condóminos del estado de México y al bando municipal de Cuautitlán Izcalli.

¿Quiénes son los condóminos?

Son todas aquellas personas, quienes al ser propietarios, están en posesión de una casa y tienen derechos exclusivos sobre ella y a su vez, son copropietarios de las partes comunes de un conjunto urbano o fraccionamiento.

También son aquellos quienes celebran un contrato de compraventa, con reserva de dominio y que una vez cumplidos sus términos, se convierten en propietarios.

¿A qué se refieren los términos de propiedad privada y colectiva o en condominio?

En la propiedad privada, todos los titulares de la Escritura Pública son dueños de un inmueble, ya sea una casa o departamento.

Por derecho de propiedad se entiende el poder jurídico que una persona tiene sobre su casa para su aprovechamiento, sin desobedecer lo establecido por la ley, el reglamento y la Escritura Constitutiva.

En la propiedad colectiva o en condominio, cada persona tiene derecho exclusivo sobre su vivienda y al mismo tiempo, es dueño, con todos los demás vecinos, de las áreas comunes regidas por un reglamento.

Los objetivos del reglamento son regular el uso de las viviendas y áreas comunes; establecer los derechos y obligaciones de los propietarios, así como la importancia y función de la mesa directiva, e indicar las medidas de control, seguridad y convivencia del conjunto habitacional, basados en la ley.

Por ello es necesario que existan una serie de disposiciones obligatorias que te ayudarán a mantener la seguridad, el buen aspecto del condominio y, lo más importante, una convivencia armónica con tus vecinos, como si se tratara de una gran familia.

DISPOSICIONES GENERALES 

Los propietarios y sus familias, los arrendatarios, el personal al servicio del condominio, los administradores y terceros que habiten o presten sus servicios, están obligados a obedecer el presente reglamento, y que los derechos y obligaciones con respecto al fraccionamiento son irrenunciables.

Las viviendas, así como áreas comunes, jardines vecinales, andadores y estacionamientos no se podrán utilizar para abrir comercios fijos o semifijos ni puestos ambulantes, oficinas, escuelas o utilizarlos con cualquier otro fin diferente al de casa habitación, por el buen funcionamiento o apariencia del desarrollo.

Dentro de las casas no está permitido instalar establecimientos comerciales o sociales, no realizar actividades que resulten peligrosas, insalubres, molestas ni con fin de lucro.

Las viviendas, los servicios, los accesos, los lugares de intercomunicación, las áreas comerciales y deportivas, deberán utilizarse exclusivamente para los objetivos que fueron hechos, las casas para habitación, y los servicios y áreas comunes para servicio colectivo.

La vivienda no podrá destinarse a usos contrarios a la moral o buenas costumbres, ni realizar ningún acto que afecte la tranquilidad de sus vecinos ni que comprometa la estabilidad, seguridad, limpieza e higiene y la sana convivencia de sus habitantes.

Los Condóminos debe evitar hacer ruidos excesivos, generar vapores y olores molestos ni ningún otro contaminante e impedir que otras personas los provoquen.

Todo condómino puede usar, gozar y disponer de su propiedad privada con las limitaciones y prohibiciones estipuladas en el Código Civil, en la Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio, en la Escritura Constitutiva y en el Reglamento de Condominio y Administración.

Aunque un condómino renuncie a usar determinados bienes comunes, continuará sujeto a las obligaciones que le imponen estas disposiciones y a las demás que establezcan este Reglamento.

La propiedad privada está constituida por las partes del inmuebles, cuyo dominio exclusivo ha sido otorgado mediante título legítimo (Escritura Pública) a los condóminos, siendo básicamente las viviendas con sus instalaciones.

Cada condómino puede usar los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones sin afectarlos ni deteriorarlos, ni restringir o hacer más caro el servicio a otro condómino, en cuyo caso se le cobrará el encarecimiento del servicio o la compostura de los daños provocados.

La copropiedad, o derecho de uso de los bienes comunes, comprende el aprovechamiento y disfrute de los mismos, sin poder modificarlos y alterarlos. Algunos de estos son los muebles utilizados para decoración, seguridad, funcionamiento y servicio, las cisternas, las bombas y los motores, conductos de distribución de agua, drenaje, electricidad, etc.

En la copropiedad, el derecho pertenece a varias personas sin división. Así, cada condómino es copropietario de los bienes comunes de acuerdo a la proporción establecida en su Escritura Pública. Este derecho es irrenunciable, por lo cual los condóminos están sujetos al cumplimiento del presente reglamento.

OBLIGACIONES DE LOS CONDÓMINOS 

Los condóminos de cada privada están obligados a formar un comité con sus vecinos o de la misma avenida en donde se ubique su casa y nombrar a un representante el cual será la persona que estará en contacto con la mesa directiva del fraccionamiento.

No se pueden realizar obras que afecten la estructura de las casas. Los condóminos que causen un daño a otras viviendas, por descuido o negligencia, están obligados a cubrir los gatos necesarios para reparar dicho daño.

Nadie puede entorpecer las entradas a las otras viviendas ni la circulación de las calles, dejando en ellas autos u objetos que dificulten el paso, así como también sus visitas.

Deberás respetar en todo momento el sentido de la circulación de las vialidades y las áreas marcadas de no estacionarse conforme a lo establecido en el diseño vial, así como el límite de velocidad permitido que es de 10 k/h Máximo, en avenidas y dentro de las privadas.

Está prohibido estacionar Camiones o Camioneta de más de 3 ½ toneladas, sobre las avenidas, ya que entorpecen la circulación y fracturan el piso, cualquier daño ocasionado tendrá que ser reparado por estos y será asignado a las autoridades pertinentes, Según BANDO MUNICIPAL DE CUAUTITLAN IZCALLI, articulo 21, sección XVII Ningún auto podrá estar estacionado más de 48 horas en las vialidades principales del fraccionamiento y en los cajones asignados para visitas ya que de lo contrario se llamara a policía y tránsito para que lo retiren.

Ningún condómino podrá estacionar sus autos en los lugares asignados para visitas.

No se puede plantar árboles a menos de dos metros de la línea divisoria de una propiedad ajena. En caso de que los árboles, plantas y arbustos pertenecientes a un condómino se extiendan sobre la vivienda del vecino, el dueño deberá cortarlos sin que esto perjudique a otras personas.

Está prohibido tender ropa en ventanas y lugares de uso común o cualquier lugar del frente de su casa o azotea que sea visible desde afuera.

Cada privada se hará cargo de los gastos de mantenimiento, limpieza, alumbrado, consumo de agua, luz y reparación de sus áreas comunes.

Los propietarios deben cubrir las cuotas para gastos de administración, mantenimiento y operación o extraordinarias que apruebe la Asamblea de representantes de las privadas.

El dueño de cada casa debe pagar independientemente los servicios particulares de Mantenimiento, luz, agua, teléfono y gas.

Para efectos fiscales, cada casa se empadronará por separado y cada propietario pagará individualmente sus impuestos y derechos. De acuerdo con la Ley de Hacienda, los propietarios están obligados a pagar el Impuesto Predial.

No podrán ser objeto de venta o arrendamiento de partes de la vivienda como: recámaras, cuartos de servicio o cajones de estacionamiento.

Los condóminos están obligados a mantener en buen estado el exterior de sus casas, los servicios y las instalaciones de las mismas y del conjunto, manteniendo el orden, la seguridad y la limpieza. Igualmente es responsabilidad de todos los vecinos mantener limpia y en buenas condiciones las áreas comunes y calle de su privada. Cada propietario de la vivienda tendrá la obligación de reparar el exterior de fachadas, muros, techos y pisos, para mantener la buena apariencia y conservarla en perfecto estado y será realizada por cuenta y costo del mismo y siempre con los mismos acabados y colores de origen.

Cada condómino será responsable de depositar su basura en botes limpios y con tapa, sin perjudicar la higiene ni el buen aspecto de las calles, y tirarla en los camiones recolectores.

Se permite la tenencia de mascotas siempre y cuando éstas sean animales domésticos y acaten estrictamente todas las normas que señalen la autoridad sanitaria y el presente reglamento. Sólo se permitirá tener animales domésticos que no estén prohibidos; que su cantidad, tamaño, raza y costumbres sean acordes al fraccionamiento, siendo deber y responsabilidad absoluta del propietario de dicha mascota cumplir con los reglamentos necesarios para que éstas tengan una adecuada alimentación, cuidado médico veterinario e higiene para que de esta forma no sean un factor de riesgo para el resto de los vecinos.

Por razones de seguridad y respeto está prohibido que los residentes o visitas paseen a sus perros sin cadena y por menores de edad, y es su obligación levantar sus heces. En caso de perros de ataque o agresivos será necesario ponerles bozal. Según BANDO MUNICIPAL DE CUAUTITLAN IZCALLI, articulo 20, sección XVIII. Se permite la tenencia de gatos en el fraccionamiento siempre y cuando permanezcan dentro de la vivienda y no causen algún daño o perjuicio a cualquier otra área.

Las reuniones o fiestas realizadas en áreas comunes o en patios deberán ser de carácter familiar, asegurándose que sus invitados usaran los servicios sanitarios del organizador y podrán realizarse hasta las 1:30 a.m. sin alterar el orden, música a un volumen moderado y respetando los derechos de los vecinos laterales, posterior a esta hora será dentro de su vivienda sin ruido alguno. También, cuando realicen fiestas de más de 10 invitado será necesario entregar a la caseta de vigilancia una lista para agilizar y controlar el acceso. Posterío al evento el condómino deben dejar limpia la calle, el jardín o área común y llevarse la basura que se genere a su casa. De no ser así en estos puntos, en base a la ley de condominios del estado de México, será llamada una unidad de policía refiriendo al titular de la casa organizadora.

MESA DIRECTIVA DE ADMINISTRACIÓN

La Administración del fraccionamiento estará a cargo de la mesa directiva del fraccionamiento integrada por un presidente, un tesorero, un secretario y un vocal elegido por el 51 % como mínimo de los representantes de las privadas, en una Asamblea o una decisión de la mayoría de los propietarios.

En cada reunión de representantes de privada se formulará una lista de asistencia firmada por todas las personas que acudan y será dirigida mediante una lista de puntos a tratar con el fin de darles solución llevando una bitácora de acuerdos la cual se enviara por correo electrónico y se publicara en la página web para el conocimiento de todos los condóminos.

La mesa directiva deberá tener registros de juntas, aviso, registros de aportación de cuotas de mantenimiento, gastos y todos los demás que sean aplicables al caso de administración y podrá ser mostrado en el momento que se requiera ante los integrante del comité de representantes de las privadas.

GUARDIAS DE SEGURIDAD

Deberán portar uniforme e identificación visible. Deberán tener cerrada las puertas de acceso con el siguiente horario Entrada A (para vehículos de Residentes) horario 23:00 a 5:30 horas Lunes a Domingo verificando que pasen su tarjeta de acceso y prenda semáforo en verde.

Entrada B (Acceso Vehicular y Peatonal General) 24 x 7.

Salida A (General Visitantes) 24 x 7 Salida B (para vehículos de Residentes) ) horario 23:00 a 5:30 horas Lunes a Domingo verificando que pasen su tarjeta de acceso y prenda semáforo en verde.

Cuando llegue un vehículo o persona desconocido los guardias deberán preguntar a qué persona o familia buscan ( marcar a la casa mediante el interfon para solicitar el acceso) y pedirles una identificación oficial vigente (INE, Licencia, Pasaporte) mostrándola a la cámara y entregarla al salir, anotar los datos en la bitácora, incluyendo descripción del vehículo y placas, aplica a todos los visitantes. En caso de no traer identificación, tendrá que salir el residente por su visita.

Deberán revisar todas las cajuelas del vehículo de cada contratista, flete, mudanza y taxis al entrar y al salir. (Revisión parcial de interiores).

Se les permitirá el paso previa identificación y registro, a la Policía, bancos, municipio, hacienda, seguro social, etc. Sin necesidad de llamada de interfon, para entregar correspondencia, documento o fin que lo requieran. Ninguna correspondencia podrá quedarse en la caseta.

Los guardias no deberán permitir la entrada a ninguna mudanza si no hay previo aviso del RESIDENTE mediante un escrito, esto aplica a vehículos escolta.

Está prohibido dar datos o cualquier información de los residentes.

No se permite la entrada a ningún contratista, albañil, jardinero, o empleado. Después de las 18:00 horas. No está permitida la entrada de vendedores ambulantes al fraccionamiento.

Los guardias y el personal que labore para el fraccionamiento deberán comunicarse con algún miembro de la mesa directiva en caso de emergencia.

los guardias tendrán la facultad de expulsar del fraccionamiento a cualquier visita que incumpla con las normas de seguridad y convivencia de manera inmediata.

Los guardias remitirán a las autoridades a aquella persona que se sorprenda tomando bebidas alcohólicas, drogándose, tirando basura, dejando el excremento de sus mascotas, rayando o maltratando las instalaciones o actos inmorales en las calles, áreas comunes y parque del fraccionamiento.

Todos los condóminos están obligados a reportar a vigilancia ya sea vía telefónica o personalmente cualquier anomalía o situación sospechosa para que ellos tomen la decisión pertinente.

los guardias deberán hacer rondines por las avenidas, áreas verdes y zonas vulnerables del fraccionamiento mínimo cada hora las 24 horas del día.

Los guardias estarán al pendiente que los automovilistas respeten las áreas restringidas de estacionamiento y desalojen a los autos que estén estacionados más de 48 horas.

LAS CUOTAS

El pago de cuotas para gastos de mantenimiento y el fondo de reserva se hará por los Condóminos de cada vivienda de forma bimestral por la cantidad de $ 450 pesos.

Cuando, un condómino no aporte puntualmente las cuotas destinadas a gastos de mantenimiento deberá pagar una cuota moratoria de $100 pesos por cada bimestre atrasado y serán desactivadas sus tarjetas de acceso y tendrán que darse personalmente el servicio de acceso al fraccionamiento hasta que se regularice en sus cuotas. Este pago se hará directamente a la mesa directiva los días sábados de 9:00 am a 10:00 a.m. en la caseta de vigilancia.

El mantenimiento de las áreas comunes externas, obras extraordinarias y el servicio de guardias de seguridad del condominio se cubrirá con el dinero de las cuotas bimestrales pagadas por los condóminos para estos fines previamente establecidas en las Asamblea de representantes. El mantenimiento del interior de las privadas y viviendas va por cuenta de cada condómino.

El hecho de rentar una casa, y que el inquilino no pague las cuotas bimestrales no exime al dueño en realizar los pagos que sus inquilinos hayan dejado de hacer.

Cuando se renta una casa, el dueño tiene la obligación de entregar el reglamento del fraccionamiento al inquilino para que esté enterado y cumpla con todos los puntos.

Todas las personas que rentan no podrán tomar decisiones sobre el fraccionamiento.

Los dueños deben de dar aviso a la administración por medio de su representante cuando un inquilino al irse no entregue las tarjetas de acceso para que sean dadas de baja. Así como notificar el nombre de las personas que rentaban para que si llegan a volver a entrar, entren como visita.

MODIFICACIONES Y MEJORAS A TU VIVIENDA

Cualquier modificación que se realice en la vivienda, no deberá cambiar el estilo de la fachada original, ni de los materiales, texturas y colores, así como no rebasar el límite del muro de las habitaciones, con el fin de que no pierda plusvalía el fraccionamiento. Esto está sustentado en el ARTICULO 24 DEL REGLAMENTO DEL CODIGO CIVIL DEL ESTADO DE MEXICO SOBRE INMUEBLES EN CONDOMINIO.

Queda prohibida toda obra que ponga en peligro la seguridad, estabilidad y conservación del condominio, que afecte a la comunidad y aquellas que deterioren cualquier vivienda. Si se presentarán serán reparadas con cargo al responsable.
Todos los materiales que se ocupen para la elaboración de la construcción tales como cemento, arena, Graba, varilla, etc. Deberá depositarse dentro de la propiedad y por ningún motivo sobre la calle y áreas verdes.

Los propietarios pueden hacer obras y reparaciones al interior de su casa, pero sin que afecten la estructura original o que perjudiquen la estabilidad y seguridad de la vivienda o la de sus vecinos.

En el caso de construcciones traseras, las paredes externas deberán ser aplanadas y pintadas del color original, para que sus vecinos de atrás sigan teniendo esa vista agradable y no una pared en obra negra.

Ningún condómino podrá realizar ninguna obra en los bienes comunes, aún cuando sea de forma voluntario o gratuita sin previa autorización de la Asamblea de Condóminos y sin afectar el concepto arquitectónico y estético del desarrollo.
No se podrá llevar a cabo ningún tipo de construcción ni ampliación en la parte de enfrente de la vivienda ya que es exclusivamente para estacionamiento, tampoco levantar bardas, techos o muros. Esto con el fin de respetar el diseño arquitectónico, estético y las áreas verdes del Conjunto Urbano.

El condómino que instale protecciones en las ventanas deberá apegarse a los diseños de herrería propuestos por la constructora, los cuales siempre serán de color negro.

Esto para no modificar la imagen del condominio ni romper con la armonía arquitectónica de las casas. De esta manera mantendrás la plusvalía de su vivienda. (Consultar “El Manual de Propietario”).

Cuando se requiere componer instalaciones subterráneas y ocultas (agua, electricidad, drenaje), así como las canalizaciones y conductos que pasen por las viviendas, el condómino colindante, o vecino, está obligado a permitir las reparaciones necesarias a las partes comunes del inmueble y el acceso a su casa a arquitectos, contratistas y obreros encargados de realizarlas, previo aviso de la Administración.

SANCIONES

Las disposiciones de este Reglamento de Condominio y Administración y los acuerdos tomados en la Asamblea son de observancia general y obligatoria.

El condómino que no cumpla con estas obligaciones será responsable de los daños y perjuicios que cause a los vecinos.
El Régimen de Condominio establece que la voluntad de la mayoría prevalecerá sobre la minoría, siendo obligatorios todos los acuerdos aún cuando no estén de acuerdo.

La Asamblea acordará las sanciones por incumplimiento.

Cuando un condómino incumpla el Reglamento se le amonestará en forma verbal por Primera vez, indicándole su falta e invitándolo a apegarse a la normatividad.

Si el condómino reincidiera, la mesa directiva le hará entrega de una segunda Amonestación por escrito, donde se indicará la falta y el artículo infringido y señalará las Sanciones en que podrá incurrir si continuara con su conducta.

Si después de dar cumplimiento a los artículos anteriores, el infractor continúa con el Incumplimiento, se presentará una demanda ante la autoridad correspondiente, Exigiéndole el cumplimiento de la normatividad y se le cobrar todos los gastos legales y honorarios que cause la demanda.

Pero lo más importante de todo radica en no generar problemas entre condóminos, Discusiones ni malos entendidos para evitar imponer castigos y sanciones.

Si tú y tu familia siguen estas sugerencias y contribuyen a fomentar que los demás vecinos también lo hagan, tú serás el más beneficiado y vivirás en un ambiente de tranquilidad, armonía y sana convivencia.